Calculer sa rentabilité locative

           Investir dans la pierre, c’est le projet de beaucoup et pour cause. Sur un marché en croissance, les biens immobiliers prennent de la valeur dans le temps et génèrent une plus-value pour leur propriétaire. Souvent financés à crédit, leur mise en location dégage un flux de trésorerie, venant couvrir pour tout ou partie les échéances de remboursement. C’est un pari à priori gagnant.

       Mais, dans une perspective de construction patrimoniale à long terme, il est indispensable de suivre de près la rentabilité de son investissement. Charges d’intérêt, d’assurance, d’entretien, de gestion, taxes, fiscalité et surtout, l’énergie déployée au pilotage et à la conservation en l’état de l’investissement : voici en quelques mots ce qu’il faut surveiller. Comment procède-t-on ?

            C’est la première étape avant d’acheter et vous avez trois formules à retenir : la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette après impôt. Elles permettent d’isoler les charges attachées au bien et la fiscalité de l’investisseur, de manière à pouvoir comparer un investissement à un autre.

           Pour trouver la rentabilité brute, faites : (loyers annuels / prix d’achat du bien) x 100. C’est la rentabilité intrinsèque du bien en fonction de sa surface et sa localisation. Par exemple, un studio dégagera probablement une rentabilité supérieure dans une ville étudiante que dans un village de campagne.

         Pour tenir compte du poids des charges dans votre investissement, calculez la rentabilité nette : [(loyers annuels – charges annuelles) / prix d’achat] x 100. On retire ici tout ce qui sort en flux de trésorerie pour l’entretien et la conservation du bien. Les charges peuvent en effet grignoter la rentabilité du bien.

          Pour trouver la rentabilité nette après impôt, nous devons d’abord calculer le montant de l’impôt lié aux revenus locatifs, en fonction de la fiscalité de l’investisseur. Nous y reviendrons dans les prochains articles. S’applique également un taux de prélèvements sociaux de 17,2%. Dès lors, on pose : [(loyers annuels – charges – impôt sur les revenus fonciers – prélèvement sociaux) / prix d’achat] x 100. Considérez que c’est un mauvais investissement si son taux de rentabilité nette après impôt est inférieur ou égal à celui d’un investissement sans risque (Livret A), à moins que vous ayez une autre raison non financière d’en faire l’acquisition.

          Il est indispensable d’adapter nos calculs à la situation personnelle de l’investisseur et c’est le fondement de la constitution d’un patrimoine. Il n’est pas deux situations similaires ni deux stratégies identiques. Tout résultat est à mettre en perspective avec le risque supporté et le temps consacré.

Amélie Damiens, Expert en gestion de patrimoine

Cabinet de conseil DAMIENS DE LYS,

Carcassonne, Occitanie, France