Immobilier ou placements financiers : quelle priorité selon votre âge et vos objectifs ?
Quand on parle de patrimoine, l’immobilier arrive souvent en tête. Pierre rassurante, crédit amortissable, impression de « concret ». À l’inverse, les placements financiers paraissent parfois abstraits, volatils, réservés aux « initiés ». Pourtant, dans une stratégie patrimoniale cohérente, l’un ne va pas sans l’autre. La question n’est pas de choisir définitivement entre les deux, mais de déterminer lequel doit être prioritaire à chaque étape de votre vie.
Avant de parler de rendement, une règle de base, l’épargne de précaution. Avant 35 ans, votre priorité devrait être de constituer un matelas de sécurité équivalent à 3 à 6 mois de dépenses courantes, placé sur des supports liquides et sans risque (livrets réglementés, fonds euros à court terme). Sans cette base, chaque imprévu peut fragiliser vos projets et compromettre un futur achat immobilier.
La deuxième question est celle de l’horizon de temps. Plus vous êtes jeune, plus vous disposez d’années devant vous pour laisser travailler vos capitaux. Les placements financiers deviennent alors un levier puissant : versements programmés sur une assurance-vie, PEA pour investir en actions. L’objectif est de faire croître un capital mobilisable, tout en préservant votre capacité d’endettement pour de futurs projets immobiliers.
Entre 35 et 50 ans, le sujet de la résidence principale et de l’immobilier locatif se pose avec plus d’acuité. Votre trajectoire professionnelle est plus lisible, vos revenus plus stables, et la banque vous suit plus facilement. L’immobilier peut alors devenir prioritaire, à condition que votre taux d’effort et votre reste à vivre restent cohérents avec votre niveau de vie et vos autres projets.
Dans cette phase, le couple immobilier + placements financiers est particulièrement intéressant. Le crédit permet de constituer un actif sur le long terme, pendant que l’épargne financière assure souplesse, diversification et capacité à faire face aux aléas (travaux, vacance locative, baisse de revenus).
À l’approche de la retraite, la logique évolue encore. L’objectif n’est plus seulement de « construire », mais d’organiser vos flux. Souhaitez-vous des revenus complémentaires réguliers ? Réduire vos charges fixes ? Préparer la transmission à vos enfants ? Selon vos réponses, l’arbitrage entre immobilier et placements financiers sera différent.
Pour certains, il sera pertinent de désendetter progressivement leur patrimoine immobilier. Pour d’autres, d’alléger la part de biens peu liquides au profit de placements financiers plus souples, capables de générer des compléments de revenus (rachats programmés, rentes, dividendes).
En réalité, il n’existe pas d’âge « idéal » pour l’immobilier ni de moment parfait pour se tourner vers les placements financiers. Il existe en revanche des priorités successives : construire, sécuriser, optimiser, transmettre. L’ordre dans lequel vous mobiliserez l’immobilier et les placements financiers dépendra de vos revenus, de votre capacité d’endettement, de votre tolérance au risque et surtout, de vos objectifs de vie.
Notre rôle est précisément de mettre ces éléments en perspective, pour bâtir avec vous une stratégie patrimoniale qui respecte votre réalité aujourd’hui, tout en préparant sereinement les étapes de demain.
Amélie Damiens, Expert en gestion de patrimoine
Cabinet de conseil DAMIENS DE LYS,
Carcassonne, Occitanie, France
