Transmettre grâce au démembrement de propriété

        Difficile de conserver la maison familiale quand le montant des droits de succession vous pousse à vendre. Vous voulez transmettre votre patrimoine à vos enfants en limitant les frais ? Avez-vous pensé au démembrement de propriété ?

           Pour comprendre ce que signifie démembrer, il faut définir de quoi se compose le droit de propriété : l’usus, le droit d’user du bien (ou du titre) ; le fructus, le droit d’en percevoir les fruits ; et l’abusus, le droit d’en disposer juridiquement.

          La pleine propriété s’acquière par réunion des trois. L’action de démembrer signifie séparer ces droits pour former un usufruit (usus-fructus) et une nue-propriété (abusus). La donation de la nue-propriété se fait au moyen d’un acte notarié, à titre gratuit et est irrévocable.

         Dans le cas d’un bien immobilier ou d’un portefeuille de titres financiers, l’usufruitier continue de percevoir les loyers et les dividendes mais ne peut rien vendre sans l’accord du nu-propriétaire. Ce dernier non plus ne peut disposer en disposer librement sans l’accord et jusqu’au décès de l’usufruitier.

         La donation donne lieu au paiement de droits de mutation, non pas calculés sur la valeur totale mais sur celle de la nue-propriété. Elle varie selon l’âge du donateur :

            Par exemple, vous avez 55 ans et vous transmettez à votre enfant la nue-propriété de votre maison estimée à 200 000 €. La valeur de la nue-propriété est alors de 50% soit 100 000 €. Notez chaque parent peut réaliser une donation de 100 000 €, à chacun de ses enfants tous les 15 ans, sans avoir à régler aucun droit.

          En l’absence de donation de votre vivant, vous bénéficiez tout de même d’un abattement de 100 000 € mais les frais de succession s’appliquent sur le reste, poussant votre enfant à vendre. Dans le cas présent vous n’auriez rien à payer et pouvez continuer de vivre dans votre logement à vie.

         Composante privilégiée de votre stratégie de transmission, la séparation des droits de propriété, assure la pérennité de votre patrimoine, dans un cadre fiscal maîtrisé.

Amélie Damiens, Expert en gestion de patrimoine

Cabinet de conseil DAMIENS DE LYS,

Carcassonne, Occitanie, France