Avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle
La location meublée bénéficie d’un régime fiscal de faveur, celui des Loueurs Meublés Non Professionnels (LMNP). Bien maîtrisée, cette option offre un potentiel de rentabilité pour votre investissement immobilier. Idéal pour les petites surfaces, ce mode de location correspond à l’achat d’un bien à un prix raisonnable. Une perspective intéressante pour une première acquisition ou la diversification de votre patrimoine.
Le statut LMNP est accessible à condition d’avoir signé un bail meublé et de répondre aux exigences qui lui sont liées. Vous devez fournir à votre locataire un certain nombre d’équipements, dont la liste est consultable sur service-public.gouv.fr. Il s’agit du matériel de base : literie, table, chaises, […] ustensiles de cuisine et matériel d'entretien ménager.
Sur le plan fiscal, les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), à la différence de la location nue, qui représente un revenu foncier. Pour bénéficier des avantages du LMNP, vos recettes ne doivent pas dépasser 23 000 € ou être supérieures au total de tous vos autres revenus fiscaux (typologie voir article du 24/10/25). Au-delà vous êtes imposable dans la catégorie de la Location Meublée Professionnelle (LMP).
Dès lors que vous êtes éligible, vos recettes seront imposées en BIC à l’impôt sur le revenu et aux prélèvement sociaux au taux de 17.2%. Nous nous intéressons ici à la location meublée longue durée et reviendrons ultérieurement sur le cas particulier de la location saisonnière.
En dessous de 77 700 €, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Et si vous vous dites qu’en réalisant moins de 23 000 €, vous n’avez pas lieu de vous poser la question, attention ! Ce sont tous les revenus BIC dont il faut tenir compte, et cela dépend de votre situation personnelle et de celle de votre foyer fiscal. Le régime micro-BIC offre un abattement de 50% sur les loyers, option intéressante si vos charges n’atteignent pas cette proportion.
Dans le cas contraire vous pouvez opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire toutes vos charges (assurance, gestion locative, taxe foncière, etc…), mais vous contraint à solliciter un expert-comptable.
Au réel, vous pouvez également procéder à des amortissements. Un amortissement implique l’idée d’usure du bien par son usage. L’on peut considérer que si vous l’achetez à crédit sur 20 ans, vous allez l’amortir sur la même durée. Si sa valeur d’acquisition est de 200 000 €, vous pouvez ainsi amortir 10 000 €/an. Sachant que vous ne pouvez pas déduire la part de capital de vos mensualités d’emprunt (capital + intérêts) mais seulement les intérêts. Cela vous permet de ne pas subir une imposition sur des loyers que vous avez finalement reversé à la banque.
Il n’y a pas sur le papier une option plus intéressante que les autres. L’évaluation se fait au cas par cas. L’essentiel est de comprendre les règles d’imposition et de poser les calculs. Les chiffres vous indiqueront quelle solution est la plus adaptée : 1/ aux caractéristiques du logement 2/ à votre situation patrimoniale et fiscale. Nous aborderons dans un autre article l’imposition des plus-values en cas de revente.
Amélie Damiens, Expert en gestion de patrimoine
Cabinet de conseil DAMIENS DE LYS,
Carcassonne, Occitanie, France
