Multipropriétaires immobiliers : une question de stratégie ?
L’investissement immobilier serait-il la voie royale vers l’enrichissement ? Les contenus sur le sujet se multiplient sur le web avec des formateurs qui affirment avoir réalisé parfois des centaines d’opérations. Le revenu médian en France étant de 2 147 €/mois, la moitié des français gagne moins. Devenir multipropriétaire en partant de zéro est-il donc une question de stratégie ?
Pour aborder cette réflexion sous l’angle de la gestion de patrimoine, il faut se demander quelle stratégie mettre en place pour réaliser plusieurs opérations immobilières. Laissons de côté les situations où vous détiendriez déjà du capital et imaginons que vous partez de rien.
Vous allez réaliser plusieurs emprunts pour l’achat de vos biens locatifs. Les loyers finançant le remboursement du crédit, vous envisagez de reproduire l’opération ? Non, car la banque tiens compte en moyenne de 70% des revenus générés par votre bien. C’est-à-dire que si vous percevez un loyer de 500 €, la banque en retient 350 € dans vos revenus.
Dans une perspective de devenir multipropriétaires, vous risquez d’être rapidement bloqué par le taux d’endettement, le taux d’effort et le reste à vivre (voir article du 28/10/25). Cela rend inévitablement le nombre d’opérations limitées par rapport à vos revenus, à moins de réaliser une opération à l’équilibre.
Dans l’exemple précédent : 500/0.7 = 714 €, c’est le montant de loyer que vous devriez recevoir pour une mensualité de remboursement de 500 €, pour que l’opération ne dégrade pas votre capacité d’emprunt. Le cash-flow dégagé vient constituer une réserve de liquidités pour régler les dépenses d’entretien, l’impôt et rassurer la banque.
Pour réduire la proportion de la mensualité d’emprunt par rapport au loyer perçu, plusieurs points à observer. Premier point et sans doute le plus important, acheter peu cher. Peu importe la surface que vous aurez choisi, son prix au m² doit obligatoirement correspondre au prix du marché, voire moins !
La bonne affaire se fait à l’achat nous le pensons. Il semble plus sur d’acheter au prix ou en dessous du marché et avoir une mensualité raisonnable, que d’acheter trop cher dans l’espoir de louer plus cher. L’espoir de gain est incertain, là où le coût de l’emprunt est obligatoirement plus élevé et la plus-value future relativement compromise.
Ensuite le taux d’emprunt, c’est-à-dire le prix auquel l’argent vous est prêté. Plus il est bas, plus la mensualité sera faible. Soyez attentifs aux cycles économiques. Lorsque les taux augmentent, différez si possible vos projets d’achat.
Quant à la durée d’endettement, plus vous empruntez sur une durée longue, plus la mensualité est basse, mais cela augmente le taux et donc le coût total de l’opération (en intérêts). C’est un outil intéressant, mais dont l’utilisation doit correspondre avant tout avec vos objectifs : capitalisation pour la retraite ou revenus complémentaires à moyen terme.
Enfin, une réflexion générale quant à votre niveau de vie et la proportion que vous consacrez à vos investissements. A mesure que vous verrez vos revenus augmenter, les utiliserez-vous pour augmenter votre patrimoine ou votre niveau de vie ?
A mi-chemin entre l’un et l’autre votre résidence principale. Part éminemment conséquente de votre patrimoine, elle représente aussi un certain niveau de charge et d’endettement qui limite le nombre d’opérations parallèles que vous pouvez réaliser. Le budget que vous y consacrez et le prix d’achat que vous acceptez de payer jouent un rôle prépondérant dans votre stratégie.
En réalité, le choix s’offre à vous de privilégier à tour de rôle votre confort et vos investissements. Détenir un grand nombre de propriétés locatives est un choix de vie pour certains, avec son lot de compromis financiers. En intégrant richesse à sacrifice, chaque investisseur à le pouvoir de construire un patrimoine à la mesure de ses ambitions.
Amélie Damiens, Expert en gestion de patrimoine
Cabinet de conseil DAMIENS DE LYS,
Carcassonne, Occitanie, France
