Louer, choisir son régime juridique
Vous prévoyez de faire l’acquisition d’un bien pour le louer. Le régime juridique que vous choisirez déterminera la nature de vos relations avec vos locataires. Nus ou meublés, les différents types de bail confèrent des obligations et un degré de protection variables au propriétaire et au locataire.
Les baux nus et meublés sont principalement régis par la loi Mermaz-Malandain du 06/07/1989, modifiée par la loi ALUR du 24/03/2014 et la loi ELAN du 23/11/2018, auxquelles se référer en cas de doute sur une disposition légale.
Le bail nu concerne les logements non-meublés, loués à titre de résidence principale. Il est conclu pour une durée de 3 ou 6 ans selon que le propriétaire soit une personne physique ou morale, exception faite de la société civile immobilière (3 ans). A titre dérogatoire, il peut être conclu pour une durée d’1 à 3 ans lorsqu’un évènement précis le justifie et devient un bail de 3 ans si ce dernier ne se réalise pas.
Le loyer nu est révisable sur la base de l’indice de révision des loyers publié chaque trimestre. Loyer révisé = loyer en cours X nouvel indice / ancien indice. S’ajoute une provision (régularisable) ou un forfait pour les charges. Vous pouvez donner congé à votre locataire 6 mois avant la fin du bail, pour vente, reprise pour y habiter ou autre motif légitime. Lui peut dispose d’un préavis de 3 mois, ramené à 1 mois en cas de motif impérieux (emploi, santé, évènement grave). Ce statut est très protecteur pour le locataire, raison pour laquelle des garanties de revenus sont indispensables.
Conclu pour une durée d’un 1 an maximum, reconduction tacite, le bail meublé met à disposition du locataire un certain nombre d’équipements de base obligatoire (voir décret du 31/07/2015). Le loyer est révisable dans les mêmes conditions que la location nue. Pour mettre fin au bail, le propriétaire doit donner congé 3 mois avant la fin du bail.
Le bail mobilité est impérativement meublé. Il ne requiert pas dépôt de garantie et implique le paiement de charges forfaitaires. Conclu pour une durée de 1 à 10 mois, ni renouvelable, ni reconductible, il s’adresse plutôt aux étudiants, stagiaires, personnes en formation ou en service civique.
Enfin, le bail saisonnier vous permet de louer aux vacanciers pour une durée maximale de 3 mois consécutifs, non renouvelables. Si vous occupez ce logement à titre de résidence principale (8/12 mois) et le louez moins de 3 mois par an, il s’agit d’une location dite ponctuelle. Au-delà, vous devez déclarer votre activité en mairie via le formulaire CERFA 14004*02 meublé de tourisme. Cette disposition vient encadrer la location des logements dans les zones tendues.
De chaque option découle des spécificités fiscales sur lesquelles nous reviendrons ultérieurement. Toute mise en location présente des risques de dégradation et d’impayé. Outre les régimes assurantiels de couverture, il convient d’opter pour un régime juridique adapté à la structuration de votre patrimoine et au niveau de risque que vous pouvez supporter.
Amélie Damiens, Expert en gestion de patrimoine
Cabinet de conseil DAMIENS DE LYS,
Carcassonne, Occitanie, France
