Construire son patrimoine immobilier à crédit
L’emprunt constitue une option avantageuse pour investir dans l’immobilier grâce à l’effet levier du crédit. En échange de votre endettement, vous devenez propriétaire d’un actif qui prend de la valeur et/ou distribue des revenus. Pour bien réussir son opération et pouvoir la renouveler, il convient d’intégrer certaines règles dans sa stratégie.
Les emprunts accordés par les banques ont un poids réel dans l’économie et sont pour cela régulés. La crise des subprimes de 2008 trouve sa source dans le trop grand nombre de crédits ouverts à des ménages américains qui n’avaient pas les moyens financiers d’emprunter. Leur défaut de remboursement est à l’origine d’une crise sans précédent de l’économie mondiale.
Avant de vous accorder un emprunt, la banque va donc s’assurer que vous êtes en mesure de rembourser votre dette. Vous devez présenter un ratio d’endettement inférieur à 33% et un taux d’effort inférieur à 35%. L’un tient compte de vos loyers et emprunts en cours, et sert à mesurer votre niveau d’endettement. L’autre intègre toutes vos charges incompressibles pour évaluer l’effet d’une nouvelle mensualité sur votre reste à vivre.
Les modalités de calcul varient d’un établissement à l’autre. Retenons pour le taux d’endettement le rapport suivant : [(loyers + mensualités de remboursement en cours et à venir) / revenus] X 100 ; pour le taux d’effort : [(loyers + mensualités de remboursement + impôt sur le revenu + taxes foncières + autres charges fixes incompressibles) / revenus] X 100.
Vous devez également présenter un reste à vivre avoisinant 1 500 € pour une personne seule + 500 € par personne composant votre foyer. Il s’agit du montant disponible après remboursement des charges fixes contraintes. La banque s’assure que vous aurez les moyens de couvrir votre budget à terme.
Pour illustrer, si vous êtes célibataire, en CDI, que vous gagnez 2 000 € net après impôt, que vous n’avez aucun emprunt en cours et que vous achetez votre résidence principale, la banque pourra vous accorder une mensualité de remboursement de 500 €, voire moins selon votre situation. Au-delà vous passez sous le seuil de reste à vivre minimum. Si vous remboursez en plus une mensualité de 150 € pour votre véhicule, l’emprunt n’est plus finançable, alors même que votre taux d’endettement et votre taux d’effort sont favorables.
La notion de reste à vivre reste négociable sur la base d’arguments positifs. Pour rassurer les banques et donner plus de poids à votre dossier de financement, nous vous conseillons de détenir au moins 10% de l’emprunt en apport. Vous aurez ainsi de quoi couvrir les frais de notaire (7 à 8% dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf), et les frais de dossiers.
Si vous faites l’acquisition d’un ou plusieurs biens immobiliers locatifs, la banque tiendra compte de 70% des loyers en moyenne dans le calcul de vos revenus. Il est donc possible de dupliquer l’opération par augmentation des revenus mais pas à l’infini à moins d’augmenter vos revenus professionnels en parallèle.
Pour emprunter, il est primordial d’optimiser ses revenus et ses charges. Mais outre les ratios repères, votre plan doit déterminer le taux d’intérêt et la durée de remboursement adaptés à votre situation.
Amélie Damiens, Expert en gestion de patrimoine
Cabinet de conseil DAMIENS DE LYS,
Carcassonne, Occitanie, France
