LMNP, l’imposition des plus-values à la revente
La location meublée non professionnelle (LMNP) représente un levier d’optimisation fiscale particulièrement attractif en phase d’exploitation. Entre l’abattement du micro-BIC, la déduction des charges et surtout les amortissements au régime réel, l’investisseur peut neutraliser son imposition pendant plusieurs années. Mais c’est au moment de la revente que se joue une part essentielle de la stratégie patrimoniale. La fiscalité applicable à cette étape, longtemps stabilisée, évolue désormais avec la Loi de finances pour 2025.
Jusqu’alors, le régime LMNP bénéficiait d’un avantage majeur : les amortissements pratiqués au réel n’étaient jamais réintégrés dans le calcul de la plus-value. Autrement dit, même si votre résultat fiscal était allégé chaque année, l’administration calculait votre plus-value comme si aucune déduction n’avait été opérée. Ce mécanisme constituait l’un des piliers de l’attractivité du LMNP.
La Loi de finances pour 2025 modifie profondément cette logique. À compter des cessions réalisées le 15 février 2025 ou après, la plus-value imposable sera majorée du montant des amortissements pratiqués. Le calcul devient donc : prix de vente – (prix d’achat – amortissements déduits) – frais – travaux éligibles. Cette réintégration rapproche le LMNP du régime des loueurs en meublé professionnels (LMP), tout en marquant la fin d’un avantage historique.
Concrètement, un investisseur qui revend son bien après quelques années d’exploitation au réel verra une partie de l’économie d’impôt réalisée via l’amortissement se reporter dans la base taxable de la plus-value. L’impact sera d’autant plus fort que la durée de détention est courte.
Pour autant, la réforme ne bouleverse pas l’ensemble du régime. La plus-value LMNP demeure rattachée au régime des plus-values immobilières des particuliers, soumise à deux impositions : 19 % d’impôt sur le revenu, 17,2 % de prélèvements sociaux.
S’y ajoutent les abattements pour durée de détention, qui restent inchangés : exonération totale d’IR après 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Ce mécanisme renforce l’intérêt d’un horizon d’investissement long, permettant d’atténuer l’effet de la nouvelle réforme.
Certaines situations atténuent également l’impact : conservation du bien dans une logique patrimoniale durable, transmission par donation ou succession, qui n’entraîne aucune taxation de la plus-value. En revanche, cette réforme rend indispensable un suivi rigoureux des amortissements comptabilisés, désormais intégrés dans l’analyse fiscale lors de la cession.
Enfin, la prudence reste de mise concernant les travaux. Seuls les travaux d’amélioration peuvent être intégrés au prix d’acquisition. Les travaux de réparation ou d’entretien sont exclus dès lors qu’ils ont été déduits ou amortis. Une confusion sur ce point peut entraîner un redressement ; l’accompagnement d’un professionnel demeure prudent.
L’imposition des plus-values LMNP doit ainsi être pensée dans une stratégie globale. Elle influence l’arbitrage entre conservation, revente, réinvestissement et transmission. Comprendre ces règles, anciennes comme nouvelles, vous permet d’opérer des choix éclairés, alignés avec votre vision patrimoniale à long terme.
Amélie Damiens, Expert en gestion de patrimoine
Cabinet de conseil DAMIENS DE LYS,
Carcassonne, Occitanie, France
