L’immobilier en 2066
Sur le long terme, les prix de l’immobilier résidentiel en France ont évolué en moyenne de +3 % par an. Cette valorisation dite en valeur nominale, s’appuie sur la hausse des prix affichés. Elle est exprimée après inflation, en moyenne autour de +2 %/an. La hausse réelle du pouvoir d’achat en immobilier avoisinerait donc ~1 %. L’immobilier protège contre l’inflation, mais n’enrichit réellement que modérément. D’autant que sur les 40 prochaines années, la valeur d’un bien dépendra surtout de son emplacement, de sa qualité et de sa capacité à rester attractif dans le temps. Concrètement, tous les biens ne se valoriseront pas de la même manière.
La hausse des prix ne sera plus uniforme. Dans le passé, beaucoup de biens ont vu leur valeur doubler en 40 ans. À l’avenir, la progression sera beaucoup plus différenciée. L’emplacement fera toujours la différence, mais autrement. Les zones qui concentrent emplois, services, transports et santé continueront à tirer leur épingle du jeu. À l’inverse, les secteurs mal desservis ou en perte d’attractivité risquent de stagner.
Par exemple, une maison achetée 250 000 € dans une ville moyenne dynamique pourra atteindre +1,8 % par an → 510 000 € dans 40 ans. Maison identique dans une zone peu attractive : +0,5 % par an → ≈ 305 000 €. Même inflation, même pays, mais écart de valeur final : plus de 200 000 €.
La performance énergétique pèsera lourd sur la valeur. La qualité énergétique devient un critère majeur. Un logement bien classé se revend plus facilement, se loue mieux et coûte moins cher à long terme. Par exemple : un appartement classé A ou B peut atteindre +1,5 % par an. Un appartement classé F ou G sans rénovation court un risque de décote de 10 à 20 % à la revente.
Le logement devra rester adaptable. Sur 40 ans, un bien peut changer plusieurs fois de fonction : résidence principale, location, revente, transmission. Les logements faciles à adapter et capables de répondre aux besoins des séniors, dont le volume est croissant, auront un avantage clair.
Un appartement modulable avec bureau, chambre en plus et ascenseur rencontrera une vacance locative faible et des opportunités de revente rapide. Un logement rigide, mal agencé pourrait lui observer une décote de 5 à 15 % par rapport au marché local.
Inflation : attention à la valeur réelle. Un bien peut prendre de la valeur sur le papier tout en s’appauvrissant réellement. Par exemple, un bien acheté 180 000 €, revendu 300 000 € après 40 ans, aura été valorisé 1.13%/an, là où l’inflation moyenne est de 2 % par an. En pouvoir d’achat réel, la plus-value est faible voire nulle, si le bien n’a pas été correctement choisi.
En conclusion, sur les 40 prochaines années, l’immobilier restera un excellent outil patrimonial, mais seulement pour les biens soigneusement sélectionnés. Un bon investissement aujourd’hui, c’est un bien qui : est bien situé, économe en énergie, facile à adapter et attractif pour les générations futures. Autrement dit, la valeur immobilière de demain se construit dès l’achat et se pilote dans le temps.
Amélie Damiens
Conseiller financier
DAMIENS DE LYS
11000 Carcassonne
